Фото © Фергана.Ру

Диаграммы и графики любезно предоставлены компанией SKS Consulting

Последние полгода в Ташкенте наблюдается стремительный рост цен на недвижимость. Цены на квартиры и офисы в большинстве районов города поднялись в два с половиной раза по сравнению с декабрем прошлого года, и эксперты прогнозируют, что до конца 2006 года они могут еще удвоиться. Причины и перспективы квартирного бума корреспонденты ИА "Фергана.Ру" попросили прокомментировать директора одной из ведущих консультационных фирм Узбекистана SKS Consulting Мурада Абдухакимова.

Фергана.Ру: - Когда и почему недвижимость в Ташкенте начала дорожать?

Мурад Абдухакимов: - Цены на недвижимость в Ташкенте медленно росли с 2004 года, но стремительный подъем цен наблюдается только с начала 2006 года. Весной SKS Consulting получила множество обращений от своих клиентов и партнеров в Российской Федерации и Казахстане, интересующихся ситуацией на рынке недвижимости Ташкента. Их интерес был вызван тем, что рост цен на недвижимость в столице Узбекистана с декабря 2005 составлял не менее 10-15 процентов в месяц. Поэтому мы решили подготовить обзорное исследование рынка недвижимости Ташкента (см. примечение), ориентированное на инвесторов, которые привыкли основывать свои финансовые решения не на слухах и догадках, а на объективной информации.

Прежде всего, были проинтервьюированы ведущие риелторские компании Ташкента - "FARIF", "DIYOR SERVISE", "STAFAR KONSALTING", "AVA REAL ESTATE", "HAYOT SERVICE", "NOKA REAL ESTATE". От них мы получили много полезных сведений о структуре и динамике рынка недвижимости, а также прогнозы развития ситуации. Благодаря предоставленной Центром жилья г. Ташкента базе данных удалось проанализировать "фотографию" рынка предложения жилых квартир, сравнив ее с данными, полученными от риелторов. В вопросах, касающихся государственной собственности и сделок на фондовом рынке нам оказали содействие государственная компания "Давинком" и Брокерский дом "DALAL STANDARD". Кроме того, мы поучаствовали в реальных визитах иностранных инвесторов и получили массу комментариев от зарубежных инвестиционных компаний. Большую помощь в исследованиях оказала Торгово-промышленная палата Узбекистана.

В результате нам удалось получить информацию, отражающую количественные характеристики рынка недвижимости Ташкента. Кроме того, удалось выделить основные факторы, вызвавшие рост цен.

Наиболее важным из факторов мы считаем резкое уменьшение ликвидного жилищного фонда города Ташкента, которое происходит в результате прекращения оттока населения из столицы Узбекистана в 2005-2006 годах, и постоянного притока населения из областей.

На сегодняшний день первичный рынок жилья в Ташкенте практически исчерпан, поскольку темпы жилищного строительства за последние пять лет были крайне низкими.

На цены сильно влияют усиливающиеся спекулятивные ожидания. Рост цен подхлестнул скупку недвижимости местными инвесторами, а также привлек внимание российских и казахстанских инвесторов. Весной 2006 года наблюдалась массовая скупка квартир казахстанскими инвесторами - по 30-50 квартир сразу.

Среди участников рынка недвижимости распространены прогнозы о скором вхождении на рынок "крупных игроков" из России, Казахстана и даже Австралии. Эту информацию нельзя отнести к категории слухов, так как фактическое число обращений нерезидентов к риелторам увеличивается с каждым днем.

Фергана.Ру: - Сколько стоит недвижимость в Ташкенте сегодня?

Мурад Абдухакимов: - Стоимость конкретного объекта недвижимости определяется множеством факторов. В обзоре рынка мы постарались дать информацию о ценах в самых разнообразных проекциях: в зависимости от вида недвижимости, ее расположения, степени готовности к эксплуатации и т.д. Если же говорить об усредненных показателях, то в качестве иллюстрации можно привести уровень цен, определенный по "фотографии" рынка квартир. В среднем по Ташкенту однокомнатная квартира сегодня стоит около $7 800, двухкомнатная - $12 417, трехкомнатная - $18 137, четырехкомнатная - $21 307

Но знания средних показателей для серьезного инвестора недостаточно. Существуют соображения престижности, особенности планировки, транспортной и иной инфраструктуры. Например, стоимость трехкомнатных квартир в Яккасарайском, Хамзинском, Юнусабадском районах Ташкента выше, чем стоимость 4-комнатных в среднем по городу. Ближе к средним ценам квартиры в Мирабадском районе. Дешевле жилье в Сабир-Рахимовском районе и на Чиланзаре. Минимальная же стоимость трехкомнатных квартир, почти вдвое ниже среднего уровня, наблюдается в микрорайоне Сергели.

Фергана.Ру: - Можно ли быть уверенным, что рост цен продолжится?

Мурад Абдухакимов: - Большинство факторов указывает на то, что стремительный рост цен на недвижимость в Ташкенте будет продолжаться. Риелторы прогнозируют удвоение цен уже до конца 2006 года.

Мы считаем, что, при отсутствии неблагоприятных факторов, остановить процесс роста цен может только исчерпание инвестиционных ресурсов. До последнего времени основными покупателями недвижимости в Ташкенте были физические лица - резиденты, то есть, граждане Узбекистана. Однако, по мнению экспертов, сейчас происходит структурное изменение состава участников рынка недвижимости. Финансовые ресурсы у большинства физических лиц-резидентов ограничены, что вынуждает их "перемещаться" на более дешевые сегменты рынка (например, в Сергели), но происходит активное вхождение на рынок иностранных инвесторов.

По нашим оценкам, в настоящее время объем предложения жилой недвижимости на рынке города не превышает 200 миллионов долларов США. В такой ситуации приток крупного иностранного капитала может привести к очередному витку цен.

Весьма интересно, что предпочтения покупателей-нерезидентов во многом зависят от того, из какой страны эти инвесторы происходят. По-видимому, инвесторы формируют свои решения на базе того опыта, который пережили их собственные страны. В частности, инвесторы из Пакистана с большим энтузиазмом покупают недвижимость низких потребительских качеств в "не престижных" районах города, например, старые общежития. Покупатели из Казахстана склонны приобретать в основном роскошные особняки и элитные квартиры. Это, скорее всего, связано с намерениями быстрого возврата инвестиций. Однако при этом многие казахстанцы считают перспективными и вложения в строительство. Российские и турецкие инвесторы нацелены на долгосрочную перспективу и преимущественно интересуются производственной и коммерческой недвижимостью - склады, железнодорожные ветки и т.п.

С нашей точки зрения, наиболее выгодно вложил деньги тот, кто купил недвижимость в Ташкенте еще год назад.

Примечание

Для ознакомления с развернутой и детальной версией обзора рынка недвижимости Ташкента, подготовленного на 85 страницах с таблицами и диаграммами, его можно приобрести в бумажной или электронной версии в SKS Consulting

Тел.: (+998 71) 133-5339/8218, 132-0712

Факс: (+998 71) 133-93-34

Моб. тел.: (+998 97) 102-75-20, 119-1779

Consulting.uz

Iroda_Azimbaeva@ciargroup.net, info@sks-consult.com

Контактное лицо:

Ирода Азимбаева

Координатор проекта SKS Consulting

* * *

СОДЕРЖАНИЕ ОБЗОРА

1. Ограничение ответственности

2. Резюме

3. Краткая история Ташкента

4. Современный Ташкент

5. Результаты исследования

5.1. Статистика по объектам недвижимости

5.2. История цен на недвижимость

5.3. Прогнозы

5.4. Результаты опроса риэлтерских организаций

5.4.1. Характеристики спроса на недвижимость в разрезе видов недвижимости

5.4.2. Характеристики предложения недвижимости в разрезе видов недвижимости.

5.4.3. Жилая недвижимость

5.4.3.1. Сделки с жилой недвижимостью с учетом готовности к эксплуатации

5.4.3.2. Спрос на недвижимость с учетом расположения

5.4.3.3. Спрос на недвижимость с учетом качества жилья

5.4.3.4. Характеристики сделок при купле-продаже жилой недвижимости

5.4.3.5. Характеристики спроса на дома

5.4.3.5.1. Цены на дома

5.4.3.6. Характеристики спроса на квартиры

5.4.3.6.1. Цены на квартиры

5.4.4. Производственная и коммерческая недвижимость

5.4.5. Состав покупателей недвижимости

5.5. "Фотография" рынка предложения квартир: обзор базы данных Центра Недвижимости г. Ташкента

5.5.1. Усредненные показатели для города Ташкента

5.5.2. Распределение по районам

5.6. Государственная собственность

5.6.1. Инвестиционный климат

5.6.1.1. Риски

5.6.1.2. Возможности

5.6.2. Приватизация в Узбекистане

5.6.2.1. История вопроса

5.6.2.2. Задачи приватизации на текущий момент

6. Юридические аспекты приобретения недвижимости в г. Ташкенте

6.1. Лица: юридические, физические, резиденты, нерезиденты

6.2. Документы

6.2.1. Для жилых зданий и сооружений

6.2.2. Для нежилых зданий и сооружений

6.3. Процедура приобретения недвижимости

6.4. Риски, связанные с мошенничеством

6.5. Рекомендации юристов

6.6. Покупка земли

6.7. Налог на имущество

6.8. Возможные категории собственников-нерезидентов

ПЕРЕЧЕНЬ ДИАГРАММ

1. Распределение квартирного фонда по количеству комнат (оценка SKS Consulting)

2. Цены на квартиры за последние 6 месяцев (в % от уровня декабря 2005 г.)

3. Цены на квартиры за 1998-2006 гг. (в % от 1999 г.)

4. Динамика цен на дома за последние месяцы (в % от уровня сентября 2005 г.)

5. Спрос на недвижимость в разрезе видов недвижимости

6. Предложение недвижимости в разрезе видов недвижимости

7. Сделки с жилой недвижимостью с учетом готовности к эксплуатации

8. Спрос на жилую недвижимость с учетом района

9. Спрос на жилую недвижимость (среди клиентов риэлтерских организаций) с учетом качества жилья

10. Характеристики спроса на квартиры с учетом количества комнат

11. Спрос на коммерческую и производственную недвижимость с учетом географического расположения

12. Способы осуществления сделок с коммерческой, производственной и специальной недвижимостью (риэлтеры).

13. Виды сделок с коммерческой, производственной и специальнойнедвижимостью (риэлтеры)

14. Доля сделок с коммерческой, производственной и специальной недвижимостью (риэлтеры) в зависимости от степени готовности к эксплуатации

15. Состав покупателей жилой недвижимости (риэлтеры)

16. Состав покупателей коммерческой недвижимости

17. Состав покупателей производственной недвижимости

18. Состав покупателей специальной недвижимости

19. Объем инвестиций физических лиц

20. Объем инвестиций юридических лиц

21. Средняя стоимость квартир в зависимости от числа комнат

22. Распределение квартир по количеству предложений на заданную дату

23. Оценка "долей на рынке" в зависимости от количества комнат

24. Цены на 1-комнатные квартиры в разрезе районов

25. Цены на 2-хкомнатные квартиры в разрезе районов

26. Цены на 3-хкомнатные квартиры в разрезе районов

27. Цены на 4-хкомнатные квартиры в разрезе районов

ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ

1. Распределение квартирного фонда по количеству комнат

2. Способы сделок при купле-продаже недвижимости

3. Виды сделок с недвижимостью

4. Способы оплаты сделок с недвижимостью

Стоимость земельных участков в зависимости от географического расположения

6. Стоимость квартир в зависимости от географического расположения

7. Цены на квартиры в кирпичных домах с учетом географического расположения и количества комнат

8. Цены на квартиры в панельных домах с учетом географического расположения и количества комнат

За последние три года недвижимость в Самарканде подорожала в пять-шесть раз, 15.06.2006

Россия вновь набирает влияние в странах, где еще вчера было сильно американское присутствие. Однако внятной стратегии в этих действиях пока не видно, 11.01.2006

Ташкент - закрытый город? Жителем столицы Узбекистана сегодня легче родиться, чем стать, 24.01.2005

Ташкентская риэлторская компания AVA Real Estate ориентирует свой бизнес на западного потребителя, 12.10.2004