Финансовый кризис привел к стагнации рынка недвижимости – во всем мире цены на квартиры и дома упали, и рынок замер. Но – только не в Узбекистане, там, как только цены на квадратные метры начали падать, рынок заметно активизировался. Те, кто раньше только подумывал о продаже квартиры, спешно стали искать покупателя, а те, кто хотел в будущем приобрести недвижимость, кинулись искать вариант «получше и подешевле».

Понятно, почему спешат продавцы: в Ташкенте активно циркулируют слухи, что цены вот-вот упадут еще ниже. А покупатели торопятся, потому что понимают, что рынок недвижимости в Узбекистане непредсказуем, он не подчиняется никаким разумным экономическим законам.

Естественно, что возникший ажиотаж привел к тому, что на рынке резко увеличилось количество жуликов, мошенников и аферистов. Корреспондент «Ферганы.Ру» решил познакомиться с несколькими маклерами и их клиентами и узнать, какие ловушки приготовлены наивным клиентам.

Фото с сайта Forum.torg.uz

Неофициальный рынок жилья в Ташкенте расположен возле Фархадского базара. Здесь собираются квартирные аферисты, жулики, честные маклеры, покупатели и продавцы недвижимости… Я разговорился с Ахмедом Маджитовым, который представился «маклером», но при этом был достаточно откровенен. И то – он же говорил не о себе, а об «аферистах»:

- Финансовый кризис породил панику, паника привела к ажиотажу – и вот пожалуйста, придуманы новые схемы квартирных афер. Люди стремятся продать квартиру как можно быстрее, и в спешке неверно оформляют документы. Мало того – их ведут в «липовые» нотариальные конторы, которых по городу – сотни. Удивительно, но эти «нотариусы» спокойно работают, и их не замечают правоохранительные органы. Говорят, они все повязаны, поэтому их и не трогают. А мы – нет, мы работаем честно. Мы – простые маклеры, наши услуги стоят от 150 до 1500 долларов за квартиру, цена зависит от стоимости самой квартиры – сколько в ней комнат, в каком районе города расположена. Но клиент может и «сбить» цену на наши услуги, бывают и несговорчивые… Нам нужно уметь раскрутить и продавца, и покупателя, - улыбается во весь рот маклер.

Настоящим подарком для маклера являются клиенты из областей, которые не знают реального положения дел на рынке, и потому ими легко манипулировать. Большие деньги можно сделать и на продаже дорогих квартир в центре города – там «накрутить» цену гораздо проще, чем на жилье в спальных районах.

Вообще, чем привлекательней и дороже квартира, тем больше вероятность попасть в руки афериста-маклера.

С мая постепенно началось медленное выравнивание ситуации на рынке недвижимости, цены начали постепенно подниматься.

Ловушки и капканы для доверчивых покупателей

Интересно, что в Узбекистане существует и официальный рынок недвижимости – но на нем цены на квартиры значительно ниже «неофициальных рыночных», причем оценка идет не в долларах, а в национальной валюте. Поэтому люди и прибегают к услугам неофициальных маклеров, и часто попадают в руки мошенников. Именно в силу того, что рынок неофициальный, заключать договора с риелторами не принято.

Поэтому потом и доказать ничего нельзя.

Маклер часто выступает в роли владельца недвижимости. Найдя покупателя, он уверяет его, что продает свою собственную квартиру, без всяких накруток. Покупатель дает маклеру-«владельцу» задаток, а когда приходит время оформлять покупку, появляется реальный хозяин квартиры. Покупатель может возмутиться, что ему приходится переплачивать за услуги маклера – но задаток уже не вернуть, поэтому проще согласиться на сделку.

Бывает, что маклер предлагает купить отремонтированную квартиру с телефоном, бытовой техникой и в хорошем районе, причем задешево. Клиент, не желая упустить выгодное предложение, отдает большой задаток, не вникая в подробности. Однако вернувшись в эту квартиру уже для оформления документов, узнает, что эту квартиру никто и не собирался продавать, в ней живут совершенно другие люди. О продавце-маклере они понятия не имеют, про задаток первый раз слышат. Часто одну и ту же квартиру используют сразу пять-шесть маклеров, которые приводят туда своих клиентов по очереди, а полученные деньги делят между собой.

И таких схем очень много. Поэтому «честные», но работающие на теневом рынке недвижимости маклеры предупреждают: не нужно радоваться, когда вам задешево предлагают отличную квартиру. Там явно что-то не в порядке… Кроме того, придя в квартиру, хорошо бы поинтересоваться у «хозяина» о состоянии сантехники, расспросить соседей.

Жительница дома №13 Третьего квартала массива Чиланзар, Галина Мишина рассказала: «Четыре месяца назад я купила квартиру. Все осуществлялось через «опытных», как мне сказали, риелторов. Да и выглядели эти парень с девушкой вполне прилично. Они нашли мне подходящую квартиру, потом «помогли» с оформлением. Я еще и за услуги им дополнительно заплатила 150 долларов. Полагала, что все сделано по закону. Однако около месяца назад приехали незнакомые люди с требованием освободить квартиру. Они мне пояснили, что это их законное жилье, а супруги Волковы просто арендовали их квартиру на время. Я обратилась в нотариальную контору, и выяснилось, что квартира действительно оформлена на других людей… Сегодня в Ташкенте действует квартирная мафия, и я попалась в одну из самых распространенных ловушек… Люди в аренду берут жилье, а потом это жилье с помощью своих пособников-риелторов продают доверчивым покупателям. Причем в этом процессе задействованы и «липовые» нотариусы, и юристы, которые составляют поддельные документы. И что нам делать? Доказать реальному владельцу квартиры, что ты заплатил за его квартиру круглую сумму, невозможно, да и закон на стороне настоящего хозяина…»

Чаще всего в «ловушки» с недвижимостью попадают люди преклонного возраста. Многие из них одиноки, им требуется уход. И единственное, чем они могут привлечь потенциальных "сиделок" – это квартиры. Часты случаи, когда старики оформляли свои квартиры на «добрых и внимательных» жуликов. Один из маклеров проронил: «А вы не думали, почему в районе Алайского рынка один за другим умирают люди старше шестидесяти лет? Причем с регулярностью отлаженного механизма?»

Я задумался. Квартиры в районе Алайского рынка – одни из самых дорогих в городе, это центр Ташкента. И в районе Алайского рынка, действительно, проживает много пожилых людей. Здесь много ведомственных домов, и после землетрясения квартиры в них давали, как правило, русским. Они состарились, у большинства из них дети уехали в Россию. А старики остались доживать свой век…

Вспомнив об этом, стало не по себе.

Правила съема

Попасть на крючок можно, не только покупая квартиру, но если вы хотите просто ее снять на время. Есть три самых распространенных способах «развода», с которыми могут столкнуться желающие снять в Ташкенте жилье.

Третья по популярности афера называется у мошенников «Пастухи». Допустим, вам удалось найти квартиру, которая вас устраивает: и расположена хорошо, и выглядит прилично, и платить нужно немного. Все документы на квартиру в порядке. Более того, если вы придете посмотреть квартиру, прихватив с собой представителя агентства недвижимости, которому доверяете, то и он не найдет подвоха. Тогда вы отдаете деньги и назначаете день, когда вам можно перевезти вещи.

На этом ваш роман с квартирой заканчивается: в назначенный день вас в эту квартиру просто не впустят. Вы можете ломать дверь, кричать, ругаться, звать на помощь милицию. Не поможет. На пороге возникнут молодые люди внушительных габаритов и доступно вам объяснят, что сюда больше не нужно приезжать. И не помогут ни милиция, ни попытки засудить хозяев квартиры – напомним, из-за того, что рынок недвижимости находится в тени, договоров никто не заключает.

Второе по популярности место занимает афера, которую называют «Приватизация». Чаще всего на эту удочку ловятся те, кто пытается найти квартиру самостоятельно, хотя и агентства иногда попадаются. Человек – назовем его «приватизатор» - снимает квартиру, скажем, однокомнатную, долларов за 70 в месяц. Затем он заполняет квартиру узлами, коробками и тюками. А дальше он начинает искать того, кто хотел бы снять эту квартиру долларов за 50 в месяц. Клиент находится, но требует у «приватизатора» документы, что квартира принадлежит именно ему. И тогда аферист показывает или фальшивое свидетельство о приватизации, или слепую ксерокопию подлинного документа – но на другую квартиру. К сожалению, клиенты не всегда отличают подлинник от фальшивки. После того, как документы изучены, «липовый» хозяин квартиры показывает квартиру будущему жильцу, но просит повременить несколько деньков со вселением – хозяин должен успеть вывезти свой скарб. Клиент соглашается, отдает задаток в знак серьезности намерений – и уезжает. Через пару часов в ту же квартиру «приватизатор» приводит следующего клиента, которому сдает ту же самую квартиру на тех же условиях. Найдя нескольких клиентов и взяв с каждого задаток, аферист исчезает. Когда же наступает назначенный день, у дверей квартиры сталкивается большая дружная компания «снявших» квартиру.

Но первое место в квартирных аферах занимает знаменитый «Лохотрон». Некоторые агентства, предлагающие квартиры по очень низким ценам, продают клиентам фальшивые списки квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Вы оплачиваете «информационные услуги» агентства и начинаете обзвон квартир. И выясняется, что либо эти квартиры никто и не думал сдавать, либо квартира давно сдана. Но бывает, что человек, отвечающий на звонок, подтверждает, что сдает квартиру, что она еще не сдана, и предлагает вам перезвонить позже. Но когда вы перезваниваете, то выясняется, что квартира сгорела, ее залило, или в нее вломились соседи и разбили всю мебель и посуду…

Ипотека за взятки

Сегодня многие говорят об ипотеке, но и здесь перед аферистами открывается море возможностей. Процентная ставка на ипотечные кредиты в Узбекистане одна из самых высоких в СНГ – 23 процента. Поэтому брать ипотеку рискуют единицы. Кроме того, ипотечные кредиты предоставляются частным «Ипотека-банком», государство участвует в ипотечном кредитовании лишь формально. И многие частные компании разработали различные финансово-накопительные схемы, которые выдают за ипотеку. А на самом деле эти схемы напоминают, скорее, долевое участие будущих жильцов в строительстве дома. Люди делают первоначальный взнос – а дальше ждут, пока дом построят. Но получить квартиру, даже внеся деньги, довольно проблематично. Очереди приходится ждать годами. Но терпения хватает не у всех, и поэтому народ начинает решать свои проблемы при помощи взяток.

Амина Махмудова с супругом Ильясом решила взять ипотечный кредит и приобрести жилье. «Мы с мужем живем в Ангрене, и купить квартиру в Ташкенте было для нас голубой мечтой. Мы увидели рекламу ипотеки, решили попробовать. Продали свою квартиру в Ангрене, чтобы хватило на первоначальный взнос. Переехали в Ташкент, сняли жилье, думали – вот-вот получим квартиру, компания, куда мы принесли деньги, обещала нам квартиру с евроремонтом. Но мы все снимаем и снимаем квартиру, хотя те, кто встал в очередь позже нас, уже получили жилье. А когда мы требуем вернуть наши деньги – или немедленно предоставить нам жилье, то слышим в ответ: «Дом строится, скоро будет готов».

Часто люди, уже оплатившие кредиты, вынуждены годами ждать получения жилья, потому что не могут найти общего языка с «нужными людьми». И наоборот – те, кто умеет договариваться, получают квартиру чуть ли не сразу после первоначального взноса.

«Скорее всего, нам придется вернуться в Ангрен, - говорит Амина Махмудова. – Удивительно, но в нашем городе стоят десятки пустующих квартир. Вечером в домах не светится ни одно окно, кажется, что дома не заселены…»

Рынок недвижимости в Узбекистане – дикий и теневой. И до тех пор, пока государство не уравняет свои цены и рыночные, пока не будет введена практика заключения договоров с риелторами, - ничего не изменится.

Евгений Львов

Требуется оценить ущерб от залива квартиры? На сайте sud-expertiza.ru вам объяснят, как заказать экспертизу.